COVID-19 E CONTRATTI DI LOCAZIONE: Brevi risposte alle domande più frequenti dei clienti

Ai tempi dell’emergenza sanitaria il conduttore può legittimamente sospendere o ridurre il canone di locazione dell’immobile ove esercita la sua attività lavorativa?

Ad oggi e salvo non vi siano successivi interventi normativi, nonostante l’emergenza epidemiologica che investe il nostro Paese e non solo, non vi è alcun provvedimento governativo che autorizzi il conduttore a sospendere o ridurre il canone di locazione in via unilaterale. Ne consegue, pertanto, che una sospensione o riduzione del canone operata in via unilaterale dal conduttore, a rigore costituisce un inadempimento contrattuale.

Lo stesso “Decreto Cura Italia” all’art. 65 prevede a favore del conduttore un credito di imposta per l’anno 2020 pari al 60% del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020 per l’affitto degli immobili riconducibili nella categoria catastale C/1 (botteghe e negozi), presupponendo in tal modo come non vi sia a livello legislativo nessun diritto per il conduttore a richiedere e ottenere la sospensione o riduzione del canone di locazione.

 

Vi sono strumenti giuridici ed eventuali rimedi messi a disposizione del conduttore?

Sul punto, si citano i provvedimenti governativi (il D.P.C.M 11 marzo 2020 ed il D.P.C.M. 22 marzo 2020) che si sono susseguiti, al fine di contrastare e contenere la diffusione del Covid-19, applicabili su tutto il territorio nazionale e che hanno avuto un forte impatto sui rapporti commerciali comportando la chiusura degli esercizi commerciali e la sospensione delle attività produttive, ad eccezione di quelle espressamente previste dal D.P.C.M. 22 marzo 2020.

Tali provvedimenti governativi hanno suscitato diversi dubbi in ordine alla possibilità o meno di chiedere la sospensione o riduzione dei canoni di locazione ad uso commerciale nel caso in cui i locali non fossero pienamente goduti dal conduttore, ovvero della possibilità di avvalersi degli istituti giuridici dell’impossibilità sopravvenuta per causa non imputabile al debitore o dell’eccessiva onerosità della prestazione del pagamento dei canoni di locazione.

Ebbene, a tal proposito, giova menzionare l’art. 1256 c.c. il quale stabilisce che “L’obbligazione si estingue quando, per causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile. Se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento. (…)”.

Nel caso di impossibilità parziale, l’art. 1258 c.c. dispone espressamente al primo comma che “Se la prestazione è divenuta impossibile solo in parte, il debitore si libera dall’obbligazione eseguendo la prestazione per la parte che è rimasta possibile”.

Si precisa che affinché si configuri un’impossibilità di svolgere la prestazione è necessario che la stessa sia oggettiva (riconducibile ad una causa estranea al debitore), sopravvenuta e non prevedibile (secondo la normale diligenza rispetto a quando il debitore ha assunto e si è impegnato ad adempiere l’obbligazione), inevitabile (non superabile con i ragionevoli sforzi).

In aggiunta, si cita anche l’art. 1463 c.c. il quale nei contratti a prestazioni corrispettive dispone che in caso di impossibilità totale, il debitore impossibilitato non può chiedere la controprestazione e deve eventualmente restituire quanto ricevuto in esecuzione del contratto.

Di contro, nell’ipotesi di impossibilità parziale di cui all’art. 1464 c.c. “l’altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale”.

Preme osservare come nei casi di locazione la prestazione oggetto di maggior interesse sia quella del pagamento dei canoni di locazione e giova menzionare come la Corte di Cassazione abbia più volte sostenuto con plurime pronunce che l’obbligazione pecuniaria è sempre oggettivamente possibile, potendosi parlare piuttosto di una sola “impotenza economico-finanziaria” del debitore.

Diversamente, si parla dell’istituto giuridico dell’eccesiva onerosità sopravvenuta nelle ipotesi in cui in evento straordinario ed imprevedibile estraneo alla normale alea del contratto rende l’esecuzione della prestazione non impossibile, ma semplicemente più onerosa rispetto a quanto prevedibile prima del verificarsi dell’evento.

A tal riguardo, si cita l’art. 1467 c.c. che prevede nei casi di contratti a prestazioni corrispettive la possibilità per la parte obbligata per la quale l’adempimento diventa eccessivamente oneroso, domandare la risoluzione del contratto. L’altra parte potrà evitare la risoluzione del contratto offrendo di modificare equamente le condizioni contrattuali.

Si precisa che l’eccessiva onerosità sopravvenuta di cui sopra richiede per la parte contrattuale che la invoca di provare che l’evento sopravvenuto ha determinato una sostanziale alterazione delle condizioni negoziali originariamente convenute tra le parti e della riconducibilità di tale alterazione a circostanze assolutamente imprevedibili. Dunque, anche in tali casi è necessario vi sia una eccessiva onerosità oggettiva della prestazione originaria, non essendo sufficiente la difficoltà economica (soggettiva) della parte tenuta ad adempiere all’obbligazione.

Non solo. Occorre altresì considerare come nel rapporto sinallagmatico tra il locatore ed il conduttore, quest’ultimo è ritenuto legittimato alla sospensione o alla riduzione del canone di locazione solo nel caso in cui il locatore sia inadempiente. Inoltre, a livello generale occorre osservare che i divieti di esercizio delle attività commerciali e produttive disposti dal Governo italiano non si riflettono sulla prestazione principale del locatore, ossia quella di mettere a disposizione del conduttore i locali idonei all’esercizio dell’attività lavorativa.

A conferma di ciò vi sono numerose pronunce giurisprudenziali che affermano come la sospensione totale o parziale dell’adempimento del conduttore è legittima solo laddove venga a mancare totalmente la controprestazione del locatore, venendosi altrimenti a costituire un’alterazione del sinallagma contrattuale con conseguente squilibrio tra le prestazioni delle parti contrattuali.

Il pagamento del canone di locazione è la principale e fondamentale obbligazione del conduttore al quale non è consentito determinare unilateralmente il canone o astenersi dal versare l’importo dovuto a tale titolo neppure nei casi in cui si verifichi una riduzione temporale o una diminuzione materiale del godimento del bene.

Occorre infatti tenere a mente che diverse pronunce di merito affermano che la sospensione totale o parziale dell’adempimento della suddetta obbligazione sia da ritenersi legittima soltanto quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ossia quando i locali oggetto del contratto di locazione siano completamente inutilizzabili.

Quale ulteriore e diverso rimedio esperibile dal conduttore che voglia o abbia la necessità di sciogliersi dal vincolo contrattuale con il locatore, si segnala altresì la possibilità di valutare l’esercizio del diritto di recesso dal contratto di locazione, invocando i gravi motivi di cui all’art. 27 della Legge 392/1978.

Ricorrendo a tale ipotesi, il conduttore deve dare comunicazione con preavviso almeno sei mesi prima al locatore in cui devono essere specificati, a pena di validità del recesso, i gravi motivi che legittimano il recesso del conduttore e che devono essere estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili al momento della sottoscrizione del contratto di locazione e sopravvenuti, nonché tali da rendere estremamente gravosa la prosecuzione del rapporto contrattuale.

Ebbene, i gravi motivi di cui sopra devono rivestire carattere oggettivo. A tal proposito, in materia di locazione non abitativa, vi è giurisprudenza recente a sostegno della possibilità di invocare i gravi motivi che legittimano il recesso del conduttore anche nella situazione attuale di emergenza sanitaria. In effetti, il Covid-19 rappresenta un evento imprevedibile ed inevitabile e potrebbe legittimare il recesso in quanto per il suo carattere oggettivo e straordinario del fenomeno rende gravosa la prosecuzione del contratto, sempre che di tale circostanza ne venga fornita la prova e previa valutazione del caso concreto.

 

E se invece il conduttore non abbia interesse a sciogliere il rapporto contrattuale e di conseguenza riconsegnare l’immobile al locatore qual è il rimedio preferibile?

Posto che gli strumenti giuridici sopra citati potrebbero non essere agevolmente esperibili dal conduttore, laddove il conduttore abbia interesse alla prosecuzione del contratto si suggerisce di negoziare con il locatore un accordo scritto che preveda la sospensione e/o riduzione del pagamento dei canoni di locazione, rinegoziando i termini e le condizioni originariamente pattuiti.

Inoltre, per evitare di pagare le imposte sui canoni di locazione non riscossi è necessario che l’accordo venga registrato entro 30 giorni, compilando il modello 69 reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Compilato il modello 69 si dovrà allegare l’accordo sottoscritto tra le parti ed inviare anche via on line in attesa della riapertura degli uffici presso l’Agenzia delle Entrate in cui era avvenuta la registrazione.

Angela Allevato

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